一条施主の会

[固定] 住宅ローンはどうしていますか?  

 

Shinnosuke
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21/03/2018 11:39 am  

家造りの過程で難しいのが、どの住宅ローンをどのように組むのかということです。

変動なのか固定なのか年数固定なのか、地銀か大手銀かフラットか、何年借りるのかという部分です。

みなさんは、どのような考えを持っていますか?


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Shinnosuke
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23/03/2018 1:59 am  

(4月29日追記)

住宅ローンに対する個人的な考えを書いてみます。

まず、ローンを長く借りる予定の方には、変動金利の10年固定などの当初金利引き下げ型ローンはあまりおすすめしません。そのタイプの住宅ローンは、当初は金利が引き下げられますが、引き下げ期間が終わった後は、その引き下げ分を埋めるように金利の引き上げ(金利優遇幅の縮小)が、変動金利のみで借りていた場合に比べて大きく行われ、トータルではお得になりません。変動金利10年固定型が有用な場合は、今後数年以内に金利が大きく上昇し、10年を過ぎたら繰上返済でなるべく早めにローンを返せる人の場合です。

変動か固定かですが、将来の金利は誰にも分かりませんが、個人的には今の超低金利状態が今後10年も30年も続くことは可能性としてはゼロに近いのではないかと思っています。

全銀協の平成29年度中間決済資料によると、全国116行の運用利回りは0.86%、調達コストは▲0.04%、経費率は0.8%で、総資金利ざやは0.1%(2009年の調査開始以来最低)しか出せていません。つまり、この超低金利時代は銀行もギリギリに近い状態であり、これ以上の低金利を望むとすれば経費を抜本的に見直す必要があり、なかなか難しいでしょう。銀行はいつまでこの状態に耐えられるのでしょうか?

諸外国の金利をみてみましょう。4月29日現在、アメリカ10年長期債の金利はほぼ3%で、30年全期間固定の住宅ローン金利は4.6%を超えています。EUも利上げに転じており、国や銀行による差はありますが、10年以上の長期固定では3%以上というところも少なからずみられます。諸外国と比べて、日本は極端に低金利であり不自然に思えます。これは政策によりコントロールされているためです。

日銀の金融緩和は飽和状態に近づいており、テーパリング(出口戦略)についても本格的に議論されるようになっています。超低金利状態は、簡単にいうとお金が余っているからであり、好景気など貸し手より借り手のほうが増えると、金利には上昇圧力が高まります。金融緩和策が終わると(テーパリング)、市場に供給されるお金の量が減り、金利上昇圧力が高まります。好景気に金利が上がるのは自然で、金利が上がるからこそ、不景気に転じたときに、金利を下げるというカードを切ることができます。今の銀行は安い金利のフラット(住宅金融支援機構)にも対抗しなければなりませんが、フラットの予算がなくなった後はどうなるのでしょう?個人的には、今後5年以内(2023年まで)には金利は上昇してくるのではないかと思っています。いろいろなニュースを読んだ上で感じる、あくまで個人的な予測です。問題は金利がどこまで上昇するかです。現在の固定金利よりも変動金利のほうが高くなることがあるのか。どこまで上昇すれば固定金利で借りるより変動金利で借りる方が総返済額が高くなるのかは、シュミレーション可能ですので、銀行などで問い合わせてみて下さい。

変動金利には一般的に、金利が変動しても5年間は返済額が変わらないという「5年ルール」と、5年毎の返済額見直し時に、金利上昇により返済額が大幅に増えることとなっても、これまでの返済額の1.25倍が上限となるという所謂「1.25倍ルール」があります。返済額が大幅に増えないから安心という方もいるかも知れませんが、このルールには注意が必要です。返済額の上限が決められていると言っても、金利上昇分を払わないでよいということではありません。返済額が抑えられるかわりに、元金の返済も抑えられ、利息が上乗せされます。つまり金利が上昇してくると、ローン返済をしているつもりでも元金が減らずに、利息だけを払い続けているという状態に陥る可能性があります。完済予定時期が来てもまだ残債がある場合は、基本的にはその全額を一括で払わなければなりません。変動金利の場合に金利の上昇に特に敏感でなければならないという理由には、そういう理由も含まれています。5年ルールや1.25倍ルールのない住宅ローンもありますので、その金融商品の説明をよく読んで下さい。

個人的には固定金利をおすすめします。毎月返済額が変わらず返済計画を立てやすいですし、何より金利の上下に一喜一憂する必要がないのは、精神的に楽です。今は超低金利時代ですが、それでギリギリ返済していく計画の方は変動金利は辞めたほうがよいと思います。第一に家の予算を削るべきで、そうしないと金利上昇の影響をもろに受けてしまいます。変動金利を借りてよい方は、資産に余裕があり、金利が上昇したときに、資産を処分し、一括返済に当てることができる方です。キャッシュや支払い能力に余裕がある方も変動金利でもよいと思います。但し、短期プライムレートなどをチェックし、金利が上昇しそうだと分析すれば、固定金利へ切り替える判断が必要となってきます。乗り遅れると月々の支払い額が増えすぎ、せっかく買った住宅を手放さないといけないリスクや、上述のような利息分だけを払い続けることとなるリスクも出てきます。米国で主流のノンリコースローンとは違い、日本では家を手放してもその売却益で完済ができなければ、ローンだけ続いていきますので、注意が必要です(ミサワホームには、ノンリコオプションあり)。

そもそも論ですが、変動金利から固定金利へ切り替える場合に、金利が上昇しそうだと判断した時点で固定金利へ切り替えて、間に合うのでしょうか?短期金利と長期金利は連動しておらず、その動きの予想は難しく、短期金利利上げ局面が来たときには既に長期金利は上昇していることも十分考えられます

住宅ローンの基本的な考え方として、今は超低金利時代で、住宅ローン控除も充実していますので、現金がある方も住宅ローンを借りるほうが得という特殊な状態となっています。住宅ローン控除を最大限活用するためには、35年返済として、6500万円借りれば10年間毎年ほぼフルに控除枠を使い切ることができます(もちろん、それ以上の税金を納めている必要があります)。しかし借入金額が増えれば、金利支払い金額が増えてしまい、控除枠をフルに使い切ることが、トータルで必ずしもお得という訳ではありません。10年を過ぎたら、生活に支障が出ない範囲で、キャッシュ一括か資産売却、あるいは繰上返済でなるべく早く完済を目指すのが基本的な戦略です。住宅ローンを借りてキャッシュを手元に残すことで、それを投資に回すという戦略も取れます。

次に地銀かメガバンクかですが、様々な商品があるので一概に比較することは難しいですが、一般的には事務手数料の考え方が大きく違っています。地銀は従来の住宅ローンスタイルのところが多く、金利はメガバンクに比べて高めですが、事務手数料が圧倒的に安くなっています。長く借りてもらうことで利益を出すスタイルで、すぐに借り換えされるとほとんど利益になりません。一方メガバンクは初めの事務手数料が高く、借り換えに強いスタイルを取っています。比較する場合は、事務手数料や保証料、団信費用、印紙代など、全ての費用を含めた総支払い金額で比較する必要があります。その他、繰上返済の最低金額や手数料、ネットで手続き可能かなど利便性も比較して下さい。気をつけて欲しい点は、メガバンクは数行を除いて、土地や住宅のつなぎ融資を取り扱っていないことが多い点です。つなぎ融資が必要な場合は、他の金融機関にお願いする必要があります。外構費用やその他費用分も借りられるのかも確認して下さい。ただ、一条の場合は住宅のつなぎ融資は一条で借りることがお得で(2018年3月時点で1.725%、手数料なし、印紙代400円)、利便性も高いですので、住宅分に関しては問題ないと思います。ただ、一般的なつなぎ融資には団信が付いていないことが多く、本融資までの間に万が一のことがあった場合は、残された家族に家はないのに借金だけ残してしまうことになりますので、期間限定で生命保険を追加するなどの対策をしておくと安心です。

地銀に関しては事業の継続性にも注意する必要があります。金融庁長官に再任された森長官の考えは『地銀の淘汰、再編はやむなし』です。今の地銀は地域経済を支えるという気概が当初と比べて落ちているのか、リスクを取ることを嫌い、サラ金まがいのことまで手を出しています。金融庁はそれに懸念を示しており、信用リスクに目を光らせ、各行の経営内容まで細かく踏み込んでチェックされ、指導が行われています。お金を借りてもその銀行が淘汰再編され、その後金利などが違ってくるリスクも考えられるため、住宅ローンを借りる際は銀行の自己資金比率や不良債権残高などの格付け・全国ランキングも提示してもらうことをおすすめします。銀行の経営状態が書かれたディスクロージャー誌は各支店で閲覧可能です。(参考:日本格付け研究会銀行格付けランキング

次に銀行かフラットかですが、自己資金を1割出せる方はフラットを検討されてもよい思います。一条の場合は、フラット35S(金利Aプラン)をほぼ問題なく選べます。ただ、事務手数料や団信を含めた諸費用を合わせると銀行で借りたほうが得となることも多いですのて、審査は問題ないと思われる方はまずは銀行の審査を受けてみられることをおすすめします(インターネットなどに表示されている金利はあくまで一般的なもので、実際の金利はそれぞれ審査会に諮られ、決められます)。僕個人は、地銀で全期間固定の住宅ローンを選びました。フラット35Sよりかなりよい金利に優遇してくれたのと、実行時金利ではなく、申し込み時金利でいいという条件でしたので、それが決め手になりました。一条の場合は家が完成するまでが長いので、その間に金利が上昇したらどうしようという心配をしなくてよいのが、他行にはない魅力でした。

ちなみに、住宅ローンで有名な三井住友信託銀行ですが、土地と建物は別契約となります。事務手数料や印紙代などが倍かかりますが、着工まで待たされることの多い一条の場合はつなぎ融資の金利が大きくなりがちですので、最初から低い金利で借りられるメリットはあると思います。

借りる年数については月々余裕を持って支払える年数でよいと思いますが、なるべく長く借りておいて、余裕をみて繰上・繰上で徐々に借入期間を短縮するのが、安全だと思います。

ICTを駆使して金融商品やサービスを扱う様々なフィンテックサービスの登場により、これからの金融機関はグローバルな厳しい競争下(レッドオーシャン)に置かれることが予想されます。メガバンクといえども必ずしも安心という訳ではないでしょう。よりよい顧客の確保は銀行側も今まで以上に重視してくるものと思われます。決して高圧的になる必要はありませんが、それらの背景も知った上で、交渉に望むとよい条件を引き出せるかも知れませんよ。

 

(住宅ローンについては、閑古鳥さんのi-smart雑記帳にとても分かりやすく説明されていますので、参考にされて下さい)


黒霧さん,シモンズさんとライチさんのいいね
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参加: 2年 前
投稿: 126
25/07/2018 11:47 pm  

7月20日夜に、「日銀が長期金利の誘導目標の柔軟化を検討する」という報道が流れ、思いのほか早い動きに驚きました。

トランプ大統領がドル高を牽制する発言をした後だったので、日本がいつものようにアメリカに忖度したのではないかと直感的に感じました。つまり、日銀が長期金利の上昇容認に政策変更し、円売り圧力を抑制する方法を模索し始めたのではないかと。

日銀は物価2%の目標についても修正を余儀なくされるかも知れません。少なくとも市場はそう読んでいます。

日銀緩和修正へ「市場との対話」本格スタートか

変動金利で住宅ローンを組む人は、実は破産予備軍かもしれない

「政府は住宅ローン金利上昇を容認しないはずだ」、というような甘い考えは危険です。


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