一条施主の会

持ち家か借家か  

 

Shinnosuke
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参加: 10か月 前
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04/05/2018 2:12 am  

家を買うことやそのタイミングについて、みなさんはどう思われますか?


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Shinnosuke
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参加: 10か月 前
投稿: 122
04/05/2018 2:59 am  

まず、家を買うタイミングについては人それぞれではないかと思います。安定した就職先が決まったからとか、結婚したからとか、子供が産まれたからとか、親から土地を相続したからとか、事業に成功したからとか、宝くじに当たったからとか…。

人それぞれですが、基本的には、子供が小学校に上がる前までには家を建てることが望ましいのではないかと思います。転校は子供にとって大きなストレスとなるでしょうから。家を建てるときにはローンを組むのが一般的ですが、ローンは将来の自分からお金を借りているようなものですので、生活が将来に亘って安定していることは大きな条件となるでしょう。

次に、昔から持ち家がよいのか借家がよいのかはよく議論になりますが、定住する場所が決まって、収入も安定しているのであれば、持ち家がよいと断言できます。家賃をいくら払い続けても資産とはなりません。今は人生百年時代で、長生きするリスクを真剣に考える必要があると思います。生命保険など不慮の事故や病気に対する備えは数多くありますが、長生きするリスクについてはあまり論じられてはいませんでした。政府も危機感を持っているのか、iDeCo等の施策を推し進めていますが、これも十分な備えとは言い難いでしょう。

長生きするという前提では、借家か持ち家かというのは、支払い総額を比べると議論の余地がないほど持ち家が有利となります。借家では持ち家と比べて1.5倍以上支払い総額が上がるという試算もありますが、土地や建物の資産も含めるとさらに金額に差がでます。年金金額で家賃も払っていくとなると本当に大変だと思います。総務省の家計調査(2017年)によると、高齢者夫婦無職世帯の月間平均支出は、約26万円(年間312万円程度)で、平均収入は月額約21万円(年間約252万円)となっています。消費支出に占める住居費の割合は5.8%で、1万3700円程度ですが、日本では現在高齢者の持ち家比率が高いからで、ここが賃貸となるとこの程度では収まりません。

 

日本は欧米と違い新築を建てることが主流ですが、家の価値は年々下がり、20年もすると資産価値はほぼゼロとなります。欧米では日本ほど新築の割合が高くはなく、価値の低下も緩やかで、うまくリノベーションすれば逆に価値が上がることもあるようです。政府や国交省も空き家・空き店舗問題などもあり、ストック住宅関連施策等で改革を進めており、家の資産価値はこれまでのようにゼロとなることはないかも知れません(住生活基本計画)。子供にも土地や建物の有形資産を残せるのは悪くはないと思います。相続税や固定資産税も押し付けることとなりますが、相続税対策にアパート等の収益物件や高級マンションを購入することはよくやられている手法です。

 

大都市圏や政令指定都市で、家を建てるときに土地を購入する場合は、不動産の2022年問題も知っておいたほうがよいかも知れません。詳細については省きますが、これは1992年に指定された生産緑地が2022年にその最初の期限を迎えるため、市場に土地が大量供給されるのではないかと言われている問題で、関係者の間では随分前から言われていました。生産緑地には、固定資産税が約200分の1となったり、相続税の猶予期間が与えられるなどのメリットがあります。大都市の一角に、500平米以上の農地がなぜか不自然にあるのをみたことがある方も多いと思いますが、それを虎視眈々と狙っているデベロッパーなどがいるという話です。2022年に土地が大量供給されるというのは、必ずしも正しい情報ではなく、大部分の地主は土地を手放すことはせずに、アパートなどに宅地化され、その結果土地や住宅の価値やアパートの賃料が下がるのではないかというのが、現在考えられていることのようです。

 新築で土地を買われる方にはあまり影響がないかも知れませんが、大都市圏で近くに生産緑地があり、2022年まで様子をみれるという方はその土地が造成地とならないか待ってみるのも一つの手かも知れません。しかし、今の低金利状態がそのときまで続いているかはまた別問題です。

新築か中古住宅のリノベーション/リフォームかについては、いろいろな議論があるかと思いますが、高齢者の持ち家率が高いことから、これからは中古住宅が市場ニーズ以上に出回り、中古住宅が手に入れ易くなることについてはほぼ間違いないでしょう。なので、最新の性能を求めなくてもよい、自由設計でなくてもよいという方は、中古住宅を買ってそれをリノベーション/リフォームするのでもよいと思います。ただ、中古住宅を新築並みの性能に高めようとすれば新築を建てる以上の資金が必要となることも多いようですので、ある程度妥協するところは出てくるとは思います。一つ言えることは、中古住宅をスケルトンリノベーションして、一条と同じ性能を同じ価格で実現することはほぼ不可能ではないかと、それは確信に近く思います。そうでなければ、一条工務店が長年やってきたことが否定されることと同義となるでしょう。


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